Nya hyresregler införs 1 januari 2026. Vad är presumtionshyra?

Från och med den 1 januari 2026 gäller nya regler för vissa hyresrätter. Det handlar främst om nyproducerade lägenheter. Här reder vi ut vad det innebär för din plånbok.

Hyresmarknaden förändras snart. Riksdagen har klubbat igenom nya lagar som ska göra det tydligare hur hyran sätts för nybyggda hus. Både fastighetsägare och Hyresgästföreningen har åsikter om detta, men vad betyder det rent praktiskt för dig som bor i hyresrätt?

Vad är en "presumtionshyra"?

För att förstå ändringen måste man förstå begreppet presumtionshyra.

• Det är en speciell hyra som sätts för nybyggda lägenheter.
• Tanken är att fastighetsägaren ska få täckning för de höga byggkostnaderna. Därför är dessa hyror ofta högre än i äldre hus.
• Denna hyra är låst i 15 år innan den kan jämföras med andra gamla lägenheter (bruksvärdessystemet).

Exempel:

Tänk dig att du flyttar in i en nybyggd lägenhet i Stockholm. Hyran är 15 000 kr/månad. Detta är en presumtionshyra. Efter 15 år kan hyran omförhandlas och jämföras med liknande lägenheter i området.

Hur skiljer sig presumtionshyra från vanlig hyra?

Vanlig hyra baseras på bruksvärdet, det vill säga lägenhetens standard, läge och andra faktorer. Presumtionshyran tar inte hänsyn till detta i samma utsträckning initialt, utan fokuserar på byggkostnaderna.

Det här ändras vid årsskiftet

Tidigare har hyran i dessa nybyggda hus ofta höjts mindre än i vanliga hyresrätter. Men från och med den 1 januari 2026 gäller nya regler:

1. Samma höjning som andra: Hyran i nybyggda hus ska som huvudregel höjas med lika många procent som vanliga hyresrätter på orten. Det kan innebära högre hyreshöjningar än tidigare för dig som bor i nyproduktion.
2. Gäller även gamla avtal: De nya reglerna gäller inte bara hus som byggs i framtiden, utan även för hyresavtal som redan finns (så länge en tvist inte redan pågår i domstol).
3. Nytt sätt att lösa bråk: Om hyresvärden och hyresgästföreningen inte kommer överens om hyran, kan en särskild "skiljeman" (en oberoende beslutsfattare) avgöra frågan. Detta ska gå snabbare än att gå till domstol.
4. Enklare att göra tillval: Det blir lättare för värd och hyresgäst att komma överens om hyreshöjning för förbättringar, till exempel om man installerar solceller.

Steg-för-steg guide: Så påverkas du av de nya reglerna

1. Ta reda på om du bor i en nyproducerad lägenhet: Kontrollera ditt hyresavtal eller fråga din hyresvärd.
2. Var beredd på eventuellt högre hyra: Håll koll på Hyresgästföreningens information och jämför hyreshöjningen med andra lägenheter i området.
3. Engagera dig: Gå med i Hyresgästföreningen för att få stöd och påverka hyresförhandlingarna.

Varför görs dessa ändringar?

Reglerna ändras för att stimulera byggandet av nya hyresrätter. Genom att ge fastighetsägare möjlighet att ta ut en högre hyra i början, hoppas man att fler ska våga investera i nyproduktion. Det är dock en balansgång, eftersom hyrorna inte får bli så höga att vanliga människor inte har råd att bo där.

Kritik mot de nya reglerna

Hyresgästföreningen har kritiserat de nya reglerna och befarar att de kommer att leda till högre hyror och ökad otrygghet för hyresgäster. De menar att det är fel att gynna fastighetsägarna på hyresgästernas bekostnad.

Hur påverkar detta dig som hyresgäst?

De nya reglerna kan påverka dig på flera sätt:

• Högre hyra: Om du bor i en nyproducerad lägenhet kan du räkna med högre hyreshöjningar framöver.
• Snabbare tvistelösning: Om du hamnar i tvist med din hyresvärd kan du få en snabbare lösning genom skiljemannaförfarandet.
• Möjlighet till tillval: Du kan få möjlighet att påverka din hyra genom att komma överens med hyresvärden om tillval och förbättringar.

Exempel på hur det kan slå:

• Scenario 1: Du bor i en lägenhet byggd 2022. Din hyra har hittills höjts med 1 % per år. Från och med 2026 kan den höjas med 3 % per år, vilket är den genomsnittliga höjningen i din kommun.
• Scenario 2: Du vill installera solceller på taket. Du och hyresvärden kommer överens om en hyreshöjning på 500 kr/månad för att täcka kostnaden. Detta avtal är bindande.

Vad händer om du inte är nöjd med hyran?

Om du tycker att din hyra är för hög, har du fortfarande rätt att bestrida den. Du kan vända dig till Hyresnämnden för att få hyran sänkt. Det är dock viktigt att komma ihåg att du måste ha goda skäl för att få rätt.

Så bestrider du hyran steg för steg:

1. Kontakta hyresvärden: Börja med att prata med din hyresvärd och förklara varför du tycker att hyran är för hög.
2. Kontakta Hyresgästföreningen: Om du inte kommer överens med hyresvärden, kan du kontakta Hyresgästföreningen för rådgivning och stöd.
3. Ansök till Hyresnämnden: Om du fortfarande inte är nöjd, kan du ansöka om att få hyran sänkt hos Hyresnämnden.

Vanliga frågor om nya hyresregler

Vad händer om jag redan har ett hyresavtal?

De nya reglerna gäller även för befintliga hyresavtal, så länge det inte redan pågår en rättslig tvist.

Hur vet jag om min lägenhet är nyproducerad?

Fråga din hyresvärd eller kontrollera byggåret i ditt hyresavtal.

Kan hyran sänkas efter 15 år?

Ja, efter 15 år kan hyran omförhandlas och jämföras med andra lägenheter i området baserat på bruksvärde.

Vad gör en skiljeman?

En skiljeman är en oberoende person som hjälper till att lösa tvister mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen.

Var hittar jag mer information?

Du hittar mer information på Hyresgästföreningens webbplats och hos Hyresnämnden.