Besiktning hus checklista: Din kompletta guide för en trygg affär

Wilhelm Gunther7 januari 2026

Att köpa hus är en av de största investeringarna i livet. En noggrann besiktning är avgörande för att undvika obehagliga överraskningar. Denna besiktning hus checklista hjälper dig att navigera processen före, under och efter besiktningen.

Varför är en besiktning av hus så viktig?

En husbesiktning är en undersökning av husets skick som utförs av en certifierad besiktningsman. Syftet är att identifiera eventuella fel, brister eller riskområden som kan påverka husets värde eller framtida underhållskostnader. Att genomföra en besiktning är inte bara en fråga om att skydda din investering, utan också om att säkerställa tryggheten och säkerheten för dig och din familj.

Genom att anlita en professionell besiktningsman får du en opartisk bedömning av husets skick. Detta kan vara avgörande i förhandlingen med säljaren, eftersom eventuella fel kan användas som argument för att sänka priset eller åtgärda problemen innan köpet genomförs. Dessutom ger en besiktning dig en bättre förståelse för husets underhållsbehov på lång sikt, vilket underlättar planeringen av framtida renoveringar och reparationer.

En besiktning kan även avtäcka dolda fel som du som köpare annars skulle vara ansvarig för. Dolda fel är fel som inte var synliga vid en okulär besiktning och som köparen inte hade anledning att misstänka. Om ett dolt fel upptäcks efter köpet kan det bli en kostsam och tidskrävande process att få säljaren att stå för kostnaderna. Genom att genomföra en noggrann besiktning minskar du risken för att hamna i en sådan situation.

Besiktning hus checklista: Steg för steg före besiktningen

Förberedelserna inför besiktningen är lika viktiga som själva besiktningen. Här är en detaljerad checklista för att säkerställa att du är redo:

Välj en certifierad besiktningsman: Kontrollera att besiktningsmannen är certifierad av SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) eller Kiwa. Detta garanterar att personen har den kompetens och erfarenhet som krävs för att utföra en professionell besiktning.
Gå igenom besiktningsprotokollet: Begär ett exempel på besiktningsprotokollet i förväg. Läs igenom det noggrant så att du förstår vilka områden som kommer att undersökas och hur resultaten kommer att presenteras.
Informera besiktningsmannen om dina specifika frågor: Har du några särskilda oro eller frågor angående huset, meddela detta till besiktningsmannen i förväg. Det kan handla om misstänkta fuktproblem, tidigare renoveringar eller specifika områden i huset som du vill att de ska fokusera på.
Samla in relevant dokumentation: Förbered all tillgänglig dokumentation om huset, såsom ritningar, bygglov, protokoll från tidigare besiktningar och information om utförda renoveringar. Detta hjälper besiktningsmannen att få en mer komplett bild av husets historik och skick.
Var tillgänglig under besiktningen: Försök att vara närvarande under hela besiktningen. Detta ger dig möjlighet att ställa frågor direkt till besiktningsmannen och få en bättre förståelse för de eventuella problem som upptäcks.
Gör en egen okulär besiktning: Innan den professionella besiktningen, gå igenom huset själv och notera eventuella synliga fel eller brister. Detta kan hjälpa dig att identifiera områden som du vill att besiktningsmannen ska undersöka extra noggrant.

Vad ska ingå i en bra besiktning av hus?

En bra besiktning av hus ska vara omfattande och täcka alla viktiga delar av fastigheten. Här är en lista över de områden som bör ingå:

Grund och källare: Kontroll av fukt, sprickor, sättningar och eventuella tecken på mögel.
Ytterväggar: Undersökning av fasadmaterial, isolering, fönster och dörrar.
Tak: Kontroll av takmaterial, takpannor, takkonstruktion, hängrännor och stuprör.
Vind: Inspektion av isolering, ventilation och eventuella tecken på fukt eller skadedjur.
Vatten- och avloppssystem: Kontroll av rör, ledningar, varmvattenberedare och avlopp.
Elsystem: Undersökning av elcentral, ledningar, uttag och jordning.
Ventilation: Kontroll av ventilationssystemets funktion och effektivitet.
Uppvärmningssystem: Undersökning av värmekälla, element, rör och termostater.
Kök och badrum: Kontroll av ytskikt, installationer och eventuella tecken på fukt.
Tomt och mark: Undersökning av dränering, markförhållanden och eventuella riskområden.

Besiktningsmannen bör använda lämpliga verktyg och metoder för att utföra en noggrann undersökning. Det kan inkludera fuktmätning, termografering och visuell inspektion. Resultaten av besiktningen ska dokumenteras i ett detaljerat protokoll som beskriver eventuella fel, brister och riskområden.

Besiktning hus checklista: Under själva besiktningen

Under själva besiktningen är det viktigt att vara aktiv och engagerad. Här är en checklista för att få ut mesta möjliga av besiktningen:

Följ med besiktningsmannen: Gå runt i huset tillsammans med besiktningsmannen och ställ frågor om det är något du undrar över.
Ta anteckningar: Skriv ner de viktigaste punkterna som tas upp under besiktningen. Detta hjälper dig att komma ihåg detaljerna när du senare ska gå igenom besiktningsprotokollet.
Dokumentera med bilder: Ta egna bilder av de områden som besiktningsmannen påpekar. Detta kan vara till hjälp när du ska diskutera eventuella åtgärder med säljaren eller anlita hantverkare.
Var uppmärksam på lukter och ljud: Lägg märke till eventuella ovanliga lukter eller ljud som kan indikera problem. Det kan handla om lukt av mögel, fukt eller kemikalier, eller ljud från läckande rör eller defekta apparater.
Ställ frågor om underhåll: Fråga besiktningsmannen om rekommendationer för framtida underhåll av huset. Detta ger dig en bättre förståelse för vilka åtgärder som kan behövas på sikt.

Efter besiktningen: Vad händer nu?

Efter besiktningen är det dags att analysera resultaten och ta ställning till hur du vill gå vidare. Här är en checklista för att hantera situationen på bästa sätt:

Gå igenom besiktningsprotokollet noggrant: Läs igenom besiktningsprotokollet i detalj och se till att du förstår alla punkter. Om det är något du är osäker på, kontakta besiktningsmannen och be om en förklaring.
Prioritera åtgärder: Identifiera de mest akuta problemen som behöver åtgärdas omedelbart. Det kan handla om allvarliga fuktproblem, risk för elfel eller andra säkerhetsrisker.
Förhandla med säljaren: Diskutera resultaten av besiktningen med säljaren. Försök att komma överens om en lösning för att åtgärda de problem som upptäckts. Det kan innebära att säljaren åtgärdar problemen innan köpet genomförs, att priset sänks eller att ni delar på kostnaderna för reparationer.
Anlita experter för vidare undersökning: Om besiktningen har avslöjat misstänkta problem, kan det vara nödvändigt att anlita specialister för att utföra ytterligare undersökningar. Det kan handla om en fukttekniker, en elektriker eller en konstruktör.
Omförhandla avtalet: Beroende på resultatet av besiktningen kan det vara nödvändigt att omförhandla köpeavtalet. Det kan innebära att du begär ett prisavdrag, att du kräver att säljaren åtgärdar problemen innan köpet genomförs eller att du helt enkelt drar dig ur affären.

Vad kostar en husbesiktning och är det värt det?

Kostnaden för en husbesiktning varierar beroende på husets storlek, ålder och komplexitet, samt besiktningsmannens erfarenhet och certifiering. Generellt sett kan du räkna med att betala mellan 5 000 och 15 000 kronor för en standardbesiktning.

Även om det kan kännas som en stor utgift, är en husbesiktning en investering som kan spara dig mycket pengar och bekymmer på lång sikt. Genom att identifiera eventuella problem i tid kan du undvika kostsamma reparationer och dolda fel som kan dyka upp efter köpet. Dessutom ger en besiktning dig en bättre förståelse för husets skick och underhållsbehov, vilket underlättar planeringen av framtida renoveringar och reparationer.

I många fall kan du använda resultaten av besiktningen som argument för att förhandla ner priset på huset. Om besiktningen avslöjar allvarliga fel eller brister kan du begära ett prisavdrag som motsvarar kostnaden för att åtgärda problemen. På så sätt kan du snabbt tjäna in kostnaden för besiktningen.

Undvik fallgroparna: Vanliga misstag vid husbesiktning

Det finns några vanliga misstag som köpare gör vid husbesiktning. Här är några exempel och hur du kan undvika dem:

Att inte anlita en certifierad besiktningsman: Det är viktigt att anlita en besiktningsman som är certifierad av SBR eller Kiwa. Detta garanterar att personen har den kompetens och erfarenhet som krävs för att utföra en professionell besiktning.
Att inte vara närvarande under besiktningen: Försök att vara närvarande under hela besiktningen. Detta ger dig möjlighet att ställa frågor direkt till besiktningsmannen och få en bättre förståelse för de eventuella problem som upptäcks.
Att inte läsa igenom besiktningsprotokollet noggrant: Läs igenom besiktningsprotokollet i detalj och se till att du förstår alla punkter. Om det är något du är osäker på, kontakta besiktningsmannen och be om en förklaring.
Att ignorera små problem: Även små problem kan växa sig stora med tiden. Se till att åtgärda alla fel och brister så snart som möjligt för att undvika kostsamma reparationer i framtiden.
Att inte förhandla med säljaren: Diskutera resultaten av besiktningen med säljaren och försök att komma överens om en lösning för att åtgärda de problem som upptäckts. Det kan innebära att säljaren åtgärdar problemen innan köpet genomförs, att priset sänks eller att ni delar på kostnaderna för reparationer.

Genom att undvika dessa vanliga misstag kan du säkerställa att du får en så bra och rättvis bild av husets skick som möjligt.

Vanliga frågor

Vad är skillnaden mellan en överlåtelsebesiktning och en vanlig besiktning?

En överlåtelsebesiktning är en mer omfattande besiktning som utförs i samband med en försäljning av en fastighet. Den syftar till att ge både köpare och säljare en tydlig bild av husets skick och eventuella fel eller brister. En vanlig besiktning kan vara mer begränsad och fokusera på specifika områden eller problem.

Vem betalar för besiktningen av huset?

Det är vanligtvis köparen som betalar för besiktningen av huset. Detta beror på att det är köparen som har intresse av att få en oberoende bedömning av husets skick innan köpet genomförs. I vissa fall kan köpare och säljare komma överens om att dela på kostnaden för besiktningen.

Vad händer om besiktningen visar på dolda fel?

Om besiktningen visar på dolda fel efter köpet kan köparen ha rätt att kräva ersättning från säljaren. Ett dolt fel är ett fel som inte var synligt vid en okulär besiktning och som köparen inte hade anledning att misstänka. För att kunna kräva ersättning måste köparen kunna bevisa att felet fanns vid tidpunkten för köpet och att det påverkar husets värde eller användbarhet.

Hur lång tid tar en husbesiktning?

En husbesiktning tar vanligtvis mellan 2 och 4 timmar, beroende på husets storlek, ålder och komplexitet. Besiktningsmannen behöver tid för att undersöka alla viktiga delar av fastigheten och dokumentera resultaten i ett protokoll.

Kan jag göra en besiktning själv istället för att anlita en besiktningsman?

Även om det är möjligt att göra en egen besiktning, rekommenderas det starkt att anlita en certifierad besiktningsman. En professionell besiktningsman har den kunskap, erfarenhet och utrustning som krävs för att utföra en noggrann och objektiv bedömning av husets skick. En egen besiktning kan vara bra som en första genomgång, men den bör inte ersätta en professionell besiktning.

Fler artiklar i Guider