Allt du behöver veta om besiktning av din bostad: En komplett guide

Wilhelm Gunther25 januari 2026

En noggrann besiktning är avgörande för att skydda dig som köpare eller säljare av en bostad. Denna artikel ger dig en komplett översikt över vad en besiktning innebär, varför den är viktig och hur du går tillväga.

Vad är en besiktning och varför är den viktig?

En besiktning är en teknisk undersökning av en fastighet, utförd av en certifierad besiktningsman. Syftet är att identifiera eventuella fel, brister eller risker som kan påverka fastighetens värde eller funktion. Besiktningen ger en överblick över fastighetens skick och kan hjälpa både köpare och säljare att fatta välgrundade beslut.

För köparen är besiktningen ett viktigt verktyg för att upptäcka dolda fel som kan leda till oväntade kostnader i framtiden. Genom att identifiera dessa fel i förväg kan köparen förhandla om priset, kräva åtgärder från säljaren eller i värsta fall dra sig ur köpet. För säljaren ger besiktningen möjlighet att åtgärda eventuella fel innan försäljningen, vilket kan öka fastighetens värde och minska risken för framtida tvister. Det är också en möjlighet att vara transparent gentemot potentiella köpare och skapa förtroende.

En besiktning är särskilt viktig vid köp av äldre hus, där risken för dolda fel är större. Men även vid köp av nyare fastigheter kan en besiktning vara värdefull, eftersom den kan avslöja brister i byggkvaliteten eller felaktiga installationer.

Hur går en besiktning till?

En besiktning inleds med att besiktningsmannen går igenom fastigheten, både invändigt och utvändigt. Besiktningsmannen undersöker bland annat:

Tak och fasad: Kontroll av takpannor, takavvattning, fasadmaterial och eventuella sprickor eller skador.
Grund och dränering: Bedömning av grundens stabilitet och dräneringens funktion.
Vatten och avlopp: Kontroll av rörledningar, kopplingar, varmvattenberedare och avloppssystem.
Elsystem: Genomgång av elcentral, ledningar, eluttag och jordning.
Ventilation: Kontroll av ventilationssystemets funktion och eventuella fuktproblem.
Värmesystem: Bedömning av värmekälla, radiatorer och eventuella läckage.
Fukt och mögel: Mätning av fuktighet i väggar, golv och tak, samt visuell inspektion efter mögel.
Konstruktion: Kontroll av bärande konstruktioner, golvbjälklag och väggar.

Besiktningsmannen använder sig av olika instrument och metoder för att utföra undersökningen, exempelvis fuktmätare, termografisk kamera och tryckprovning. Under besiktningen är det viktigt att köparen eller säljaren är närvarande för att kunna ställa frågor och få en förklaring av eventuella fynd.

Efter besiktningen sammanställer besiktningsmannen en skriftlig rapport som beskriver fastighetens skick och eventuella fel eller brister. Rapporten innehåller även rekommendationer om åtgärder och kostnadsberäkningar.

Vilka olika typer av besiktningar finns det?

Det finns olika typer av besiktningar som är anpassade efter olika behov och situationer:

Överlåtelsebesiktning: Den vanligaste typen av besiktning, som utförs i samband med köp eller försäljning av en fastighet. Den ger en övergripande bild av fastighetens skick och identifierar eventuella fel som kan påverka värdet.
Fördjupad besiktning: En mer omfattande besiktning som utförs om överlåtelsebesiktningen visar på misstänkta problem eller om köparen har särskilda önskemål. Den kan inkludera exempelvis fuktmätning i specifika områden eller undersökning av krypgrund.
Statusbesiktning: En besiktning som utförs för att dokumentera fastighetens skick vid en viss tidpunkt, exempelvis inför en renovering eller ombyggnad.
Energideklaration: En obligatorisk besiktning som ger information om fastighetens energianvändning och ger förslag på åtgärder för att minska energiförbrukningen.
Specifik besiktning: En besiktning som fokuserar på ett specifikt område eller problem, exempelvis fuktproblem, mögelangrepp eller problem med elsystemet.

Valet av besiktningstyp beror på fastighetens ålder, skick och köparens eller säljarens specifika behov. En överlåtelsebesiktning är ofta tillräcklig, men i vissa fall kan en fördjupad eller specifik besiktning vara mer lämplig.

Vad kostar en besiktning och vem betalar?

Kostnaden för en besiktning varierar beroende på fastighetens storlek, typ av besiktning och besiktningsmannens erfarenhet. En överlåtelsebesiktning av ett normalstort hus kostar vanligtvis mellan 5 000 och 10 000 kronor. En fördjupad besiktning kan kosta mer, beroende på omfattningen av undersökningen.

Vem som betalar för besiktningen är en fråga som köpare och säljare får komma överens om. Det vanligaste är att köparen betalar för besiktningen, eftersom det är köparen som har störst nytta av informationen. Men det förekommer även att säljaren betalar för besiktningen, särskilt om säljaren vill visa att fastigheten är i gott skick och undvika framtida tvister.

Oavsett vem som betalar för besiktningen är det viktigt att båda parter är överens om valet av besiktningsman. Det är även viktigt att köparen får möjlighet att vara med under besiktningen och ställa frågor.

Hur hittar jag en bra besiktningsman?

Att anlita en certifierad och erfaren besiktningsman är avgörande för att få en korrekt och pålitlig bedömning av fastighetens skick. Här är några tips för att hitta en bra besiktningsman:

Certifiering: Kontrollera att besiktningsmannen är certifierad av ett ackrediterat certifieringsorgan, exempelvis SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) eller Kiwa.
Erfarenhet: Fråga om besiktningsmannens erfarenhet och referenser. En erfaren besiktningsman har sannolikt stött på många olika typer av fel och brister och kan ge en mer nyanserad bedömning.
Försäkring: Kontrollera att besiktningsmannen har en giltig ansvarsförsäkring. Detta skyddar dig om besiktningsmannen skulle göra ett fel som orsakar ekonomisk skada.
Oberoende: Välj en besiktningsman som är oberoende och inte har några ekonomiska intressen i fastigheten. Detta säkerställer att besiktningen utförs objektivt och opartiskt.
Jämför offerter: Ta in offerter från flera olika besiktningsmän och jämför priser och villkor. Var dock försiktig med att välja den billigaste besiktningsmannen, eftersom kvaliteten kan variera.
Läs recensioner: Sök efter recensioner och omdömen om besiktningsmannen på internet. Detta kan ge dig en uppfattning om besiktningsmannens rykte och kundnöjdhet.

Genom att följa dessa tips kan du öka chanserna att hitta en kompetent och pålitlig besiktningsman som kan hjälpa dig att fatta välgrundade beslut om din bostad.

Vad händer om besiktningen visar på fel?

Om besiktningen visar på fel eller brister i fastigheten är det viktigt att hantera situationen på rätt sätt. Här är några vanliga scenarier och hur du kan agera:

Köparen kan förhandla om priset: Om besiktningen visar på fel som sänker fastighetens värde kan köparen förhandla om priset med säljaren. Detta är ett vanligt scenario, särskilt om felen är omfattande eller kostsamma att åtgärda.
Säljaren kan åtgärda felen: Säljaren kan välja att åtgärda felen innan försäljningen genomförs. Detta kan öka fastighetens värde och minska risken för framtida tvister.
Köparen kan kräva friskrivning: Säljaren kan friskriva sig från ansvar för vissa fel eller brister. Detta innebär att köparen tar över ansvaret för att åtgärda felen, men får ofta en kompensation i form av ett lägre pris.
Köparen kan dra sig ur köpet: Om felen är så omfattande att de väsentligt påverkar fastighetens värde eller funktion kan köparen ha rätt att dra sig ur köpet. Detta beror på vad som står i köpekontraktet och vilka villkor som har avtalats.

Det är viktigt att komma ihåg att köparen har en undersökningsplikt, vilket innebär att köparen är ansvarig för att upptäcka synliga fel innan köpet genomförs. Säljaren har en upplysningsplikt, vilket innebär att säljaren är skyldig att informera köparen om eventuella kända fel eller brister.

Om det uppstår en tvist mellan köpare och säljare angående fel i fastigheten kan det vara nödvändigt att anlita en jurist eller kontakta Hyresnämnden för att få hjälp med att lösa tvisten.

Vanliga frågor

Vad är skillnaden mellan en överlåtelsebesiktning och en energideklaration?

En överlåtelsebesiktning är en teknisk undersökning av fastighetens skick, medan en energideklaration är en bedömning av fastighetens energianvändning. Energideklarationen är obligatorisk vid försäljning av de flesta fastigheter, medan överlåtelsebesiktningen är frivillig men starkt rekommenderad.

Kan jag som köpare besiktiga en bostadsrätt?

Ja, det är möjligt att besiktiga en bostadsrätt, men det är viktigt att komma ihåg att besiktningen endast omfattar lägenhetens inre ytor. Föreningens ansvar för fastighetens yttre underhåll och gemensamma utrymmen påverkas inte av besiktningen.

Vad är ett dolt fel?

Ett dolt fel är ett fel som fanns i fastigheten vid köptillfället, som inte var synligt och som köparen inte borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. För att ett fel ska anses vara dolt krävs det även att det påverkar fastighetens värde eller funktion väsentligt.

Hur lång tid tar en besiktning?

Tiden det tar att genomföra en besiktning varierar beroende på fastighetens storlek och komplexitet. En överlåtelsebesiktning av ett normalstort hus tar vanligtvis mellan 2 och 4 timmar.

Vad gör jag om jag misstänker ett fel efter köpet?

Om du upptäcker ett fel efter köpet som du misstänker är dolt, bör du kontakta säljaren och informera om felet. Det är viktigt att dokumentera felet noggrant med bilder och beskrivningar. Om du och säljaren inte kan komma överens kan du behöva anlita en jurist för att få hjälp med att driva ärendet.

Fler artiklar i Allmänt